过去十年，深圳楼市经历了几轮大涨大跌。

很多人凭运气赚来的钱，又凭运气亏回去。

从2021年下半年至今，深圳哪个小区的价格没有回调？

(资料图片)

答案是：几乎没有。

周期的力量下，即便是豪宅，也在低头服软。

01

近日，宝中豪宅 壹方玖誉 成交的一套220平4房，引发市场热议。

该房源为中低楼层，原业主在多次降价后，一个月连降330万左右，最终以3050万成交，折合单价13.86万/平。

这是什么水平呢？

宝中作为上一轮行情的领头羊之一，从2019年底开始，壹方玖誉小区均价就稳定在14万/平以上，单价最高曾突破20万/平。

而且破纪录的还是一套法拍房。

2020年11月，壹方玖誉一套建面约217平的房源，经过13人的115轮竞拍后，最终成交价4114.5万，高于市场评估价。

加上400多万税费，实际成交单价在21万/平左右。

执行二手房指导价以来，小区的220平4房这个户型，成交单价稳定在16万/平左右。

哪怕是低楼层，在去年中旬的时候，单价也在15.6万/平。

如今，同户型单价跌破14万，为2019年底以来的历史新低。

降价就像打喷嚏一样，会互相传染。

最近，宝中老牌豪宅 熙龙湾一期 的139平4房和145平4房，业主报价均在2000万左右，基本跌回到4年前。

还有 新锦安壹号公馆 ，2016年的次新盘，这两年业主放盘量极少，近期有一套超高层东南向的250平户型，业主报价3650万，和2020年中的价格差不多。

据了解，该业主持有房产刚满三年，当时成交价在3350万左右。如果算上持有成本和税费，大概率也是要亏钱的。

深圳这轮房价回调，已经蔓延至各个区域。

02

一向极具象征意义的深圳湾片区，近期也放出了不少笋盘。

像曦湾天馥、皇庭港湾、太古城北区等小区，都有不同程度上的降幅。

香蜜湖香域中央，最近也成交了一套低价笋盘，186平的低楼层，成交总价在3850万左右。

但相比其他几个豪宅片区，宝中豪宅仍是本轮价格回调得最多的。

对此，不少人看空宝中豪宅，觉得以宝中的素质很难支撑得起豪宅价格。

每一次下跌行情，都会有这种声音，等下一轮行情启动，该涨的楼盘还是一个都不会少。

换个角度，深圳豪宅能够撑到现在已经很不容易。

楼市上扬期，豪宅领涨，改善盘跟涨，最后才到刚需盘；而楼市下行期，刚需盘最先跌，然后是改善盘，最后再到豪宅。

在不同周期里，豪宅都是风向标的存在。

所谓资金永不眠，随着越来越多豪宅低头服软，新的周期一触即发。

03

从大环境来看，最近央行的动作频出。

先是6月13日，分别对7天期逆回购、常备借贷便利SLF下调10个基点，上次这样的公开市场操作降息，还是在去年8月份。

再是6月15日，中国央行进行2370亿元一年期MLF操作，利率为2.65%，此前为2.75%。

现在市场普遍认为，本月20号的房贷利率LPR，也会降10个基点。

都说是央妈超预期降息，对楼市的刺激作用有多大呢？

坦白说，作用很小，微乎其微。

从过往经验来看，二三线城市都不具备成为楼市领头羊的潜质，只有一线城市真正启动了，其他城市才可能会慢慢起来。

但是现在的情况是，一线城市的限制政策，明显抑制了很多购房需求，特别是针对改善群体。

很多人因为在外地有购房记录，即便是还清贷款了，但买房还是按二套来贷款，首付去到了五六成。

虽说想要解决这个问题，办法总比困难多，但从根本上来讲，不符合支持刚性和改善性住房需求的政策方针。

这些实实在在的购房需求不会凭空消失，只会在某一个时刻以不同的形式释放出来。

一线城市的限制政策，也会和深圳豪宅一样，学会低头服软。

而且这一天，不会太远了。

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